OSB Uygulama Yönetmeliğindeki Değişiklikler

KTOSB

KAHRAMANMARAŞ TOMSUKLU ORGANİZE SANAYİ BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ

       Bilindiği üzere 04.04.2023 tarihli ve 7451 sayılı "Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ile bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair Kanun” kapsamında 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununda değişiklik yapılmıştır. Söz konusu değişikliklerin OSB Yönetmeliğine derc edilmesi amacıyla OSB Uygulama Yönetmeliğinde değişiklik yapılmasına dair yönetmelikte 05.09.2024 tarihli ve 32653 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Yönetmelikte yapılan değişiklikler Yönetim Kurulumuzda değerlendirilmiş ve Bölgemizin altyapı çalışmalarındaki son durumda göz önüne alınarak yapılan değişikliklerden bazılarının katılımcılarımızın bilgisine sunulmasında yarar olduğu kanaatine varılmıştır.

       Bu kapsamda;                                        

Ön tahsis

MADDE 541A- (Ek:RG-5/9/2024-32653)

(l) OSB'nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar Bakanlığın izni alınarak ön tahsis yapılabilir.

(3) Talepler; Bakanlığın belirlediği kriterler çerçevesinde ön tahsis yapılır.

(7) Ön tahsis yapılan alanlarda, altyapı tamamlandıktan sonra 3 ay içinde OSB yatırımcıyı kesin arsa tahsis sözleşmesi imzalamak üzere davet eder ve kesin arsa tahsis sözleşmesi düzenlenir. Sözleşme yatırımcı tarafından imzalanmaz ise ön tahsis sözleşmesi kendiliğinden hükümsüz kalır ve ödediği bedel yatırımcıya en geç I yıl içinde geri ödenir. Ön tahsis için talep sahibi tarafından ödenen bedel avans niteliğinde olup kesin tahsiste OSB tarafından belirlenen arsa bedelinden düşülür. On tahsis yapılan talep sahibi, kesin tahsiste bedele itiraz edemez.

(8) Ön tahsis hiçbir şekilde devredilemez. Ön tahsis devri amacıyla şirket hisselerinin devrinin yapıldığının tespit edilmesi halinde ön tahsis iptal edilir ve bedel güncellenmesi yapılmadan ödenen bedel geri ödenir.

Arsa tahsisi

MADDE 55 - (Değişik:RG-5/9/2024-32653)

(7) Bu maddeye aykırı olarak yapılan parsel tahsis işlemlerinden doğacak her türlü zarardan yönetim kurulu sorumludur.

(8) Parsel tahsisi, tek gerçek kişi ya da tek tüzel kişiye yapılır. Hisseli olarak, birden fazla kişiye, adi ortaklığa ya da birden fazla tüzel kişiye parsel tahsisi yapılamaz. Bu hususlara aykırı olan tahsislerin Bakanlıkça tespit edilmesi halinde, aykırılığın giderilmesi için bir ay süre tanınır. Bir ay sonunda aykırılık giderilmezse, parsel tahsisi iptal edilir. Bu durumda, katılımcının o ana kadar yatırdığı parsel tahsis bedeli, 62 nci maddenin dördüncü fıkrasında belirlenen şekilde hesaplanır ve en geç bir yıl içinde OSB tarafından katılımcıya ödenir.

(9) Arsa tahsisleri onaylı parselasyon planına göre altyapısı tamamlanmış alanlarda yapılır. Ancak onaylı parselasyon planına göre altyapısı tamamlanmamış alanlarda; altyapının tamamlanmamış olmasına rağmen 60 ıncı maddede belirtilen sürelere de uyulacağına ilişkin muvafakat alınması koşuluyla arsa tahsisi yapılabilir.

(12) Her halükarda OSB tarafından tahsis edilecek veya satışı yapılacak parsel üzerinde ipotek, rehin ve benzeri işlem bulunması halinde parsel tahsisi yapılacak gerçek veya tüzel kişi bu durumdan haberdar edilir.

Sözleşme düzenleme

MADDE 56- (Başlığı ile Birlikte Değişik:RG-5/9/2024-32653)

(l) OSB ile katılımcı arasında "Arsa Tahsis Sözleşmesi” düzenlenir. Arsa tahsis sözleşmelerinin çevrimiçi sistemde elektronik ortamda imzalanması esastır. Islak imza ile imzalanması halinde, arsa tahsis sözleşmesinin bir nüshasının sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde Bakanlığın çevrimiçi sistemine yüklenmesi zorunludur. Kredi kullanan OSB'lerde arsa tahsis sözleşmesinin bir nüshası da ilgili banka şubesine gönderilir.

(2) Tahsis nedeni ile tahsil olunan meblağlar avans niteliğinde olup bil meblağlar arsa satışından alınacak olan peşinata dâhil edilir.

Arsa tahsis ve satış gelirleri

MADDE 57 — (l) Ç) OSB'den arsa tahsis veya satışı yapılan gerçek veya tüzel kişilerin spekülasyon yapmamaları ve beyan ettikleri sanayi tesislerini makul bir süre içinde kurmaları için OSB gerekli bütün tedbirleri alır ve parsellerin tapu kayıtlarına da "geri alım hakkı” şerhini koydurur. Arsa üzerinde, üretime geçmedikçe geri alım hakkı şerhi tapu kayıtlarından kaldırılmaz.

Ödemelerin zamanında yapılmaması

MADDE 59 — (1) (Değişik:RG-5/9/2024-32653) Arsa tahsis ve satış bedeli, katılımcı veya kiracılardan tahsil edilecek alt yapı katılım payları, elektrik, su, atıksu, doğalgaz ve benzeri satış ve hizmet bedeli ödemelerinin vadesinde yapılmadığı takdirde, gecikme süresi için ödenmeyen tutara; ilgili mevzuatta düzenleme bulunan haller dışında, 6183 sayılı Kanunun 51 inci maddesinde yer alan gecikme zammı oranından az, bu oranın bir buçuk katından fazla olmamak kaydıyla genel kurul/müteşebbis heyet tarafından belirlenen gecikme faizi uygulanır.

2. OSB, katılımcının vade tarihinden itibaren 2 ay içinde yazılı başvurusu halinde, taksit ödeme süresini, gecikme faizi uygulamak şartıyla en fazla 6 aya kadar uzatabilir. Yazılı başvuruda bulunmayan veya talebi kabul edilmeyen katılımcının taksit ödeme gecikme süresinin 3 ayı aşması halinde, mücbir sebep halleri hariç olmak üzere, katılımcıya tahsis edilen arsa geri alınır.
3. Katılımcı, arsanın geri alınması nedeniyle hiçbir faiz ve tazminat talep edemez.
4. Katılımcıdan parselin geri alınması halinde, katılımcının o ana kadar yaptığı arsa tahsis bedeli, 62 nci maddede belirlenen şekilde hesaplanır ve en geç bir yıl içinde OSB tarafından katılımcıya ödenir.

Arsa tahsis süreleri ve tahsis iptali (Değişik başlık:RG-5/9/2024-32653)

MADDE 60 — (1) Tahsis edilen (Değişik ibare:RG-6/8/2019-30854) sanayi parseli ile ilgili olarak;

1. Tahsis tarihinden itibaren I yıl içerisinde gerçekleştireceği yapıya ait projeleri OSB’ye tasdik ettirerek yapı ruhsatını almayan,
2. Yapı ruhsatı aldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde iş yeri açma ve çalışma ruhsatını almayan,

c) 25/11/2014 tarihli ve 29186 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliğine göre "ÇED Gerekli Değildir” veya 'ÇED Olumlu” kararı almayan, katılımcılara yapılan tahsis, yönetim kurulu tarafından iptal edilir.

(2) Makul sebeplerin varlığı halinde birinci fıkranın;

1. (a) bendinde belirtilen süre toplamda (Değişik ibare:RG-3/7/2020-31174) 1 yılı,
2. (b) bendinde belirtilen süre ise toplamda (Değişik ibare:RG-5/9/2024-32653) 1 yılı geçmemek üzere yönetim kurulu tarafından uzatılabilir.

(3) (Değişik:RG-5/9/2024-32653) Yapı ruhsatı almış ancak iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alamamış katılımcının Bakanlığa başvurusu üzerine toplamda 3 yılı geçmemek üzere Bakanlık tarafından uzatma verilebilir.

(5) (Ek:RG-5/9/2024-32653) Tahsis edilen parselin muvazaalı olarak veya spekülatif amaçlı devrine yönelik İşlemlerin Bakanlıkça tespit edilmesi halinde parsel tahsisi, Bakanlığın yazılı bildirimi üzerine OSB tarafından iptal edilir. Bu durumda arsa tahsis sözleşmesine ve bu Yönetmelik hükümlerine aykırı işlem yapan katılımcı, herhangi bir ad altında tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamaz. Tahsis bedeli en geç bir yıl içinde OSB tarafından geri ödenir.

(6) (Ek:RG-5/9/2024-32653) İkinci ve üçüncü fıkralarda belirlenen sürelerin bitmesinden sonra tahsisi iptal edilen parseller, Bakanlık onayı alınmadan yeniden tahsis edilemez.

Başkalarına devir

MADDE 61 - (Değişik:RG-5/9/2024-32653)

(l) Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde amacı dışında kullanılamaz.

2. Katılımcılara tapuda devri yapılan parseller, katılımcılar veya mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve işyeri açma çalışma ruhsatı almadan satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir. Arsa tahsis ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapılması halinde, borcu ödenmeden ve işyeri açma çalışma ruhsatı almadan arsanın satışını ve spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devrini önlemeye yönelik tedbirleri almakta Bakanlık yetkilidir.
3. Parsel tahsisi devredilemez. Ancak parsel tahsis hakkı;

1. Tahsis yapılan gerçek kişinin veya şirketin ortaklık paylarının tamamı kendine ait olan şirketine veya tahsis yapılan şirket ile ortakları ve ortaklık payları aynı olan şirkete,
2.  Tahsis yapılan gerçek kişinin ölümü halinde varislerine,
3. Tahsis yapılan şirketin tasfiyesi halinde şirketin ortaklarına,

ç) Tahsis yapılan şirketin, 6102 sayılı Kanun kapsamında devralma şeklinde veya yeni kuruluş şeklinde birleşmesi ya da tam veya kısmi bölünmesi halinde; bölünmenin veya birleşmenin ticaret siciline tescilini müteakip devralan şirkete,

4. Tahsis yapılan şirketin, tür değişikliği halinde yeni türe dönüştürülen şirkete, devredilebilir.

4. Kısmi bölünmede, devralan şirketin ortaklık paylarının tamamının bölünen şirkete ya da bu şirketin ortaklarına ait olması zorunludur. Bu konudaki İşlemlerin muvazaalı olup olmadığının tetkikiyle sonucuna göre gerekli tedbirleri almakta Bakanlık yetkilidir.

5. Arsa ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde, parsel tahsisi yapılan şirketin paylarının spekülatif amaçlı işlemlerin önlenmesi için Bakanlık onayı alınmadan toplam %49^’unu aşan ortaklık payı değişikliği yapması halinde tahsisin iptal edileceği hususuna yer verilir. OSB, parsele ilişkin yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı aşamasında şirketin ortaklık paylarını inceler. Bu incelemede, onay alınmadan şirket ortaklık paylarında, şirket paylarının %49'unu aşan değişiklik yapıldığı tespit edilirse spekülatif işlem olarak değerlendirilir ve parsel tahsisi iptal edilir. Tahsisi iptal edilen şirkete tahsis için ödediği bedel mahsup edilerek güncel bedelden yeniden parsel tahsisi yapılabilir. Bu durumda arsa tahsis sözleşmesine ve bu Yönetmelik hükümlerine aykırı işlem yapan şirket, herhangi bir ad altında tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamaz.
6. Tevhit ve ifraz sonucu oluşacak parsellerde ve tahsis hakkının devrinde, Yönetmeliğin 60 ıncı maddesinde belirtilen sürelerin hesaplanmasında ilk parsel tahsis tarihi esas alınır, Tevhit ve ifraz sonucu oluşacak parsellerde ve tahsis hakkının devrinde tahsis sözleşmesi Yönetmelik hükümlerine göre güncellenir.

7. Katılımcının mülkiyetindeki taşınmazlar yatırım finansmanı sağlanması amacıyla kredi alacaklısı kuruluşa, gayrimenkul yatırım fonuna, gayrimenkul yatırım ortaklığına, varlık yönetim şirketine ve varlık kiralama şirketine devredilebilir,
8. OSB'ce teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satışına karar verilen veya katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen gayrimenkullerin icra yoluyla satışı halinde; Bakanlık ve OSB alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, OSB'nin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara, gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul yatırım ortaklığı, varlık yönetim şirketi ve varlık kiralama şirketine veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabilir. Satış ilanlarında kuruluş protokolünde yer alan katılımcı niteliklerine de yer verilir.
9. Kredi alacaklısı kuruluş veya gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul yatırım ortaklığı, varlık yönetim şirketi ve varlık kiralama şirketi satın aldığı taşınmazı sadece bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere en geç iki yıl içerisinde satmak veya aynı nitelikteki gerçek veya tüzel kişilere kiraya vermek zorundadır.
10. Yukarıdaki hususlara aykırılığın mahkemelerce tespiti halinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun, tahsis veya satış tarihindeki bedeliyle geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır,

(l I) Alıcı tapusunu aldıktan ve tesisini ikmal ettikten sonra devir ya da satış söz konusu olması halinde; OSB 'nin ve yeni alıcıdan alacağı taahhütnamede ve yapacağı sözleşmede, ilk alıcının taahhütnamesi ile sözleşmesinde bulunan hükümleri çıkarma veya yeni hükümler koyma hakkı vardır.

Arsa tahsisinin iadesi veya iptali

MADDE 62 - (Değişik:RG-5/9/2024-32653)

1. Katılımcı, 60 ıncı madde de belirlenen süreleri içinde istediği zaman parsel tahsisini iade edebilir.
2. Katılımcı, inşaatını süresinde ya da verilen ek süre içinde bitirmediği takdirde OSB tahsisi iptale yetkilidir.
3. Birinci ve ikinci fıkra hükümleri doğrultusunda tahsisin İadesi veya tahsis iptali, taraflara tebliğ edildiği tarihte geçerlilik kazanır.
4. 60 ıncı maddenin birinci fıkrasında belirtilen sürelerin içinde tahsis iadesi veya bu sürelerin bitiminde tahsis iptali hallerinde, parsel tahsisi/satışı için ödenen bedel, katılımcı tarafından bedelin ödendiği tarihten itibaren geri ödemenin yapılacağı tarihe kadar 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenir. Arsa tahsis iadesi veya iptali

işlemini içine alan yılın ilk günü ile ödeme yapılacak tarih arasındaki kıst dönem için yapılacak yeniden değerleme işleminde, 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen cari yıl yeniden değerleme oranı kullanılır.

5. 60 ıncı maddenin ikinci ve üçüncü fıkrasında belirlenen sürelerin içinde tahsis iadesi veya bu sürelerin bitiminde tahsis iptalinde, parsel tahsisi/satışı için ödenen bedel, katılımcı tarafından bedelin ödendiği tarihten itibaren geri ödemenin yapılacağı tarihe kadar 4/12/1984 tarihli ve 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanunun 1 inci maddesinde belirlenen yasal faiz oranı ile güncellenir. Güncellemenin yapılacağı dönemki yeniden değerleme oranı, 3095 sayılı Kanunda belirlenen yasal faiz oranından düşükse, bu fıkra kapsamında yeniden değerleme oranı uygulanır.
6. Arsa iade veya iptal bedeli, iptal veya iade işlemi tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde OSB tarafından katılımcıya ödenir. Her hâlükârda katılımcıya geri ödenecek tutar, OSB’nin belirlediği güncel parsel tahsis bedelinin üzerinde olamaz. Bu şekilde iade/iptal işlemi yapılarak paralarını alan katılımcıların yeniden müracaat etmesi halinde hiçbir öncelik hakları olmaz.
7. Kanunun 18 inci maddesi yedinci fıkrası saklı kalmak kaydıyla ilgili mevzuat uyarınca yabancı para ile yapılan tahsislerin iade veya İptalinde geri ödenecek bedele uygulanacak güncelleme katsayısı, OSB ile katılımcı arasında yapılan tahsis sözleşmesinde belirlenebilir,
8. İptal veya iade edilen parsellerde, eğer inşaat temel seviyesinin üstüne çıkmışsa, iptal/iade tarihinden itibaren 3 ay içerisinde inşa edilmiş kısmın eski ve yeni katılımcılar tarafından OSB 'den uygunluk görüşü alınmasından sonra rızaen belirlenecek bedelinin ödendiğinin belgelendirilmesi şartıyla yeni katılımcıya arsanın tahsisi yapılır. Süre bitiminde inşa edilmiş kısmın rızaen satışının yapılmaması halinde ilgili Mahkeme tarafından belirlenecek bilirkişi marifetiyle tespit edilen bedel üzerinden satışı, OSB tarafından yapılır.